Em Fazenda Rio Grande, muitos imóveis foram construídos há anos sem aprovação, escritura ou matrícula atualizada. É comum que os proprietários só percebam isso quando vão vender, financiar ou herdar o bem.
Mas afinal, o que é usucapião, decadência e averbação — e como cada um pode influenciar na regularização do seu imóvel?
O que é usucapião?
O usucapião é um instrumento jurídico que permite a uma pessoa adquirir a propriedade de um imóvel pelo uso prolongado, desde que cumpra alguns requisitos legais.
Na prática, é como transformar uma posse antiga em propriedade definitiva.
Requisitos básicos:
- Ocupação contínua e sem oposição (pacífica) por um período que varia de 5 a 15 anos, dependendo do tipo de usucapião;
- Uso com ânimo de dono, ou seja, quem mora, mantém e zela pelo imóvel como se fosse proprietário;
- Imóvel identificado e individualizado, com planta e memorial descritivo assinados por arquiteto ou engenheiro habilitado;
- Ausência de disputa judicial ou registro válido em nome de outra pessoa.
O processo de usucapião exige levantamento topográfico, projeto e planta assinada por profissional técnico, além de assessoria jurídica especializada.
Em Fazenda Rio Grande, a Prefeitura e o cartório de registro de imóveis só aceitam plantas e memoriais elaborados por profissionais registrados no CAU ou CREA, com RRT/ART emitida.
E o que é decadência do imóvel?
A decadência, no contexto imobiliário, ocorre quando o proprietário perde o direito de contestar ou regularizar determinadas situações devido à passagem do tempo e à inércia.
Um exemplo comum é quando o imóvel foi construído irregularmente há décadas, mas não há mais documentação compatível ou possibilidade de ajuste aos parâmetros atuais — como recuos, taxa de permeabilidade ou zoneamento.
Em alguns casos, mesmo que o imóvel conste no IPTU e matrícula, ele não pode mais ser legalmente regularizado porque:
- Foi construído em área pública ou não edificável;
- Ocupou 100% do lote, sem os 25% mínimos de área permeável exigidos;
- Ultrapassou os recuos obrigatórios da legislação atual;
- Foi edificado sem projeto e sem RRT, e o terreno já está consolidado de forma irregular.
Nesses casos, a Prefeitura não emite alvará nem Habite-se, o que impede a averbação e valorização legal do imóvel.
Averbação de imóvel: o passo final da regularização
A averbação é o registro oficial das alterações do imóvel na matrícula do cartório — como construção, reforma, ampliação ou demolição.
Ela só é possível após o imóvel estar 100% legalizado junto à Prefeitura.
Para averbar um imóvel, você precisa de:
- Projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura;
- Habite-se emitido após a vistoria da obra;
- RRT ou ART assinada por profissional habilitado;
- Laudo de conclusão e memorial descritivo da edificação;
- Pagamento de taxas e tributos municipais em dia.
Somente com a averbação, o imóvel passa a ter valor real de mercado, podendo ser vendido, financiado ou herdado legalmente.
Quando não é possível averbar o imóvel
Nem todo imóvel pode ser regularizado.
A Prefeitura de Fazenda Rio Grande exige o cumprimento dos parâmetros mínimos de urbanismo e meio ambiente.
A averbação pode ser negada quando:
- O imóvel foi construído sem área permeável (mínimo de 25%);
- Está em desacordo com o zoneamento urbano;
- O lote tem testada inferior ao mínimo permitido;
- Há ocupação irregular de áreas públicas ou APP;
- A construção não respeita os recuos obrigatórios;
- Falta responsável técnico e documentação legal.
Como saber se seu imóvel pode ser regularizado?
Essa é uma das dúvidas mais comuns — e a resposta depende de uma análise técnica individual.
A melhor forma é agendar uma consultoria arquitetônica, onde são avaliados o terreno, o projeto existente e o que a legislação permite em cada caso.
A consultoria te entrega um diagnóstico completo:
- Se o imóvel pode ser averbado;
- Se será necessário projeto de regularização;
- E quais adequações legais e ambientais precisam ser feitas.
Ter um imóvel legalizado não é apenas cumprir uma obrigação — é garantir segurança jurídica, valorização e liberdade de negociação.
Um imóvel irregular pode até parecer mais “simples”, mas limita o proprietário em tudo: não financia, não vende e não deixa herança segura.
Em Fazenda Rio Grande, seguir a legislação é o primeiro passo para construir com propósito e tranquilidade.
Fale com uma arquiteta especialista em regularização
Sou Maristela Bassani, arquiteta e designer de interiores em Fazenda Rio Grande, com experiência em regularização, averbação e projetos de legalização.
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