Dois terrenos do mesmo tamanho e pelo mesmo preço podem resultar em casas com custos completamente diferentes.
Essa é uma das informações mais importantes para quem pretende comprar um terreno e construir uma casa em Fazenda Rio Grande.
É comum começar a busca olhando localização, metragem e preço. Um lote de 200 m² parece semelhante a outro de 200 m². Um terreno de 360 m² parece ainda melhor porque oferece mais espaço.
Mas existe uma pergunta que deveria vir antes da compra:
Quanto esse terreno pode fazer minha futura casa custar?
Inclinação, formato, posição solar, características do solo, necessidade de contenções, acesso, infraestrutura e principalmente as regras urbanísticas aplicáveis ao lote podem mudar completamente a solução arquitetônica e o investimento necessário.
Um terreno barato pode produzir uma obra cara.
E um terreno aparentemente mais caro pode permitir uma implantação tão eficiente que se torne uma escolha melhor no conjunto.
É por isso que escolher o terreno já é, de certa forma, começar o projeto da casa.
O preço do terreno é apenas a primeira conta
Imagine que uma família encontre dois terrenos em Fazenda Rio Grande.
Terreno A: R$ 150 mil
Terreno B: R$ 170 mil
O primeiro parece obviamente mais vantajoso.
Só que, depois da compra, descobre-se que o terreno A possui um desnível importante e que o projeto desejado exigirá uma solução estrutural mais complexa.
O terreno B, por outro lado, apresenta condições mais favoráveis à implantação pretendida.
A diferença de R$ 20 mil que parecia enorme durante a compra pode se tornar pequena diante das soluções necessárias durante a construção.
Isso não significa que terreno inclinado seja ruim.
Muito pelo contrário.
Um terreno com declive ou aclive pode permitir projetos arquitetônicos incríveis, pavimentos em níveis diferentes, vistas privilegiadas e soluções que dificilmente existiriam em um lote plano.
O ponto é outro:
você precisa saber o que está comprando.
1. Terreno plano é sempre mais barato para construir?
Não necessariamente, mas geralmente permite uma implantação mais simples quando comparado a um terreno que exige grandes intervenções.
Em um lote com desnível podem surgir necessidades como:
- movimentação de terra;
- cortes e aterros;
- muros de contenção;
- drenagem;
- fundações adequadas às condições encontradas;
- escadas e diferenças de nível;
- soluções estruturais específicas.
Mas cuidado com uma conclusão precipitada.
Às vezes, tentar “transformar” um terreno inclinado em plano é justamente o que encarece a obra.
Um bom projeto pode trabalhar com a topografia em vez de lutar contra ela.
Essa diferença começa ainda na implantação arquitetônica.
2. O solo também interfere no custo
O que vemos quando visitamos um terreno é apenas a superfície.
A fundação estará trabalhando abaixo dela.
As características do solo influenciam a definição do sistema de fundação, que deve ser determinada tecnicamente a partir das informações e investigações adequadas do terreno e do projeto estrutural.
Por isso, não é correto assumir antecipadamente:
“Minha fundação vai custar tanto.”
A casa do vizinho não é parâmetro suficiente.
Mesmo terrenos próximos podem apresentar condições diferentes.
Quando necessário, a investigação geotécnica ajuda os profissionais responsáveis a entenderem melhor o solo e projetarem a solução adequada.
E fundação definitivamente não é o lugar da obra para trabalhar no escuro.
3. Um terreno estreito pode mudar toda a casa
Agora imagine um lote relativamente grande, mas com pouca largura.
No anúncio imobiliário, a metragem total parece excelente.
Quando começamos o estudo arquitetônico, porém, entram na equação os parâmetros urbanísticos aplicáveis e as dimensões reais disponíveis para implantação.
Depois de considerados os afastamentos e demais exigências pertinentes ao imóvel, a faixa efetivamente disponível para construir pode ser bem diferente daquela imaginada pelo comprador.
Isso interfere diretamente em:
garagem, circulação, posição dos ambientes, iluminação, ventilação, quintal e até na decisão entre casa térrea e sobrado.
É por isso que apenas conhecer a área total do terreno não basta.
200 m² podem assumir formatos completamente diferentes.
Um terreno de 10 × 20 m possui a mesma área de um terreno de 8 × 25 m.
Ambos têm 200 m².
Arquitetonicamente, porém, eles não são o mesmo terreno.
4. A legislação pode ser mais importante que a metragem
Este é um dos pontos que mais merece atenção para quem pretende construir em Fazenda Rio Grande.
Não basta perguntar:
“Quantos metros tem o terreno?”
Precisamos perguntar também:
“O que pode ser construído nele?”
O imóvel está inserido em uma determinada região e está sujeito aos parâmetros urbanísticos aplicáveis.
Dependendo do caso, precisamos verificar questões relacionadas a:
zoneamento, uso permitido, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, permeabilidade, recuos, altura e demais parâmetros previstos pela legislação.
Isso significa que possuir um terreno de 300 m² não necessariamente significa poder ocupar 300 m² com construção.
Existe uma diferença enorme entre:
área do terreno
e
potencial construtivo do terreno.
É justamente essa diferença que precisa ser entendida antes do projeto.
5. “Mas a casa que eu quero cabe no terreno”
Talvez geometricamente caiba.
Urbanisticamente é outra história.
Esse é um erro bastante comum.
A pessoa encontra uma planta pronta na internet, olha as dimensões e pensa:
“Minha casa tem 8 metros de largura e meu terreno tem 10. Então cabe.”
Não podemos fazer essa conta dessa maneira.
O projeto precisa considerar as regras aplicáveis àquele lote e também aspectos funcionais e técnicos da residência.
Além disso, uma boa implantação precisa resolver questões que uma simples conta de largura não mostra.
Onde ficará a garagem?
Como será o acesso?
Onde estará o quintal?
De onde virá o sol da manhã?
Como os dormitórios serão ventilados?
Onde ficará a lavanderia?
Como ficará a privacidade em relação aos vizinhos?
Existe espaço para uma futura ampliação?
É aqui que o terreno deixa de ser apenas um retângulo desenhado no papel.
6. A posição solar pode mudar o projeto
Imagine comprar um terreno porque você adorou determinada fachada encontrada na internet.
Depois descobre que reproduzir aquela implantação faria os principais ambientes da sua casa receberem uma orientação solar completamente diferente daquela da referência.
Arquitetura não deveria ser simplesmente copiar uma fachada bonita.
A orientação do terreno influencia a distribuição dos ambientes, o tamanho e posicionamento das aberturas e as estratégias de conforto térmico e iluminação natural.
Quando analisamos um lote, portanto, também observamos onde nasce e onde se põe o sol e como a residência pode se relacionar com essa condição.
Uma decisão aparentemente pequena na implantação pode acompanhar a família todos os dias depois que a casa estiver pronta.
7. O terreno pode determinar se vale mais a pena uma casa térrea ou um sobrado
Essa é outra consequência interessante.
Uma família pode chegar ao escritório dizendo:
“Quero uma casa térrea.”
E esse continua sendo nosso ponto de partida.
Mas então começamos a colocar no terreno:
três dormitórios, suíte, garagem para dois veículos, cozinha integrada, lavanderia, área gourmet e quintal.
Em determinados lotes, depois de considerados os parâmetros aplicáveis e a área necessária para o programa, a implantação térrea pode começar a ficar excessivamente comprimida.
Nesse momento vale estudar alternativas.
Talvez seja melhor reduzir metragem.
Talvez reorganizar os ambientes.
Talvez um sobrado seja mais adequado.
Ou talvez a casa térrea funcione perfeitamente com uma implantação diferente.
O terreno ajuda a contar qual casa quer nascer ali.
8. Muros de arrimo e contenções merecem atenção
Esse é um dos grandes pontos de atenção em terrenos com desníveis significativos.
Dependendo da topografia e da implantação escolhida, pode surgir necessidade de contenção de solo.
E uma contenção não é simplesmente “um muro mais forte”.
Ela envolve projeto adequado às condições existentes, drenagem e dimensionamento técnico.
Por isso, antes de comprar um terreno muito inclinado pensando apenas:
“Depois aterramos.”
vale entender o que essa decisão pode representar.
Em alguns casos, uma implantação inteligente acompanhando os níveis naturais pode ser arquitetonicamente mais interessante do que tentar criar uma enorme plataforma plana.
9. A rua também importa
O estudo não termina dentro das divisas.
A relação entre terreno e rua interfere no acesso de veículos e pedestres.
Observe, por exemplo:
nível da rua em relação ao lote, posição do acesso, inclinação necessária para a garagem, elementos existentes na calçada, postes, árvores, infraestrutura e condições do entorno.
Uma garagem bonita no desenho precisa também funcionar na vida real.
Parece óbvio, mas são justamente essas pequenas decisões que transformam um projeto bonito em uma casa confortável de usar.
10. E terrenos de esquina?
Terrenos de esquina podem ser excelentes.
Eles frequentemente oferecem possibilidades interessantes de fachada, iluminação e acesso.
Mas também possuem particularidades urbanísticas que precisam ser verificadas.
Por isso, não compre um lote de esquina simplesmente pensando:
“Tenho duas frentes, então consigo construir mais.”
Pode acontecer justamente o contrário daquilo que você imaginou.
A análise deve ser feita considerando o lote específico e a legislação aplicável.
11. Comprar um terreno pensando em construir várias casas exige ainda mais cuidado
Aqui o risco aumenta.
Se a intenção é comprar um terreno para:
duas casas, unidades para locação, casas em série, kitnets ou outro empreendimento residencial, não faça a compra contando apenas quantas construções parecem caber fisicamente.
A legislação urbanística diferencia tipologias de uso residencial e estabelece parâmetros próprios.
Um desenho preliminar feito sem análise urbanística pode criar uma expectativa de rentabilidade que simplesmente não se confirma quando o projeto é confrontado com a legislação.
Antes de calcular:
“quantos aluguéis esse terreno pode gerar?”
descubra:
“qual empreendimento pode ser legalmente implantado neste terreno?”
Essa pergunta deveria vir primeiro.
12. Terreno barato pode sair caro?
Pode.
E isso não significa que exista algo errado com o terreno.
Significa apenas que preço de compra e custo final do empreendimento são coisas diferentes.
Um lote pode exigir mais investimento em preparação e estrutura, mas compensar pela localização.
Outro pode ser excelente para determinada arquitetura.
Um terceiro pode não funcionar para o programa que aquela família deseja.
Por isso, eu evitaria classificar terrenos simplesmente como “bons” ou “ruins”.
Existe uma classificação muito mais útil:
adequado ou inadequado para aquilo que você pretende construir.
13. Já comprei meu terreno. E agora?
Não significa que você tenha feito uma escolha errada.
O próximo passo é conhecer profundamente o imóvel e desenvolver um projeto que aproveite suas características.
É justamente esse o papel do estudo arquitetônico.
Nós analisamos as condicionantes e começamos a transformar limitações em decisões de projeto.
Um terreno estreito pede uma estratégia.
Um terreno inclinado pede outra.
Um terreno pequeno exige aproveitamento extremamente racional.
Um terreno grande traz outras possibilidades.
O projeto não deveria ignorar o terreno. Deveria nascer dele.
14. Ainda não comprei? Este é um ótimo momento para procurar um arquiteto
Muita gente acredita que o arquiteto só entra depois da compra.
Não precisa ser assim.
Se você está escolhendo entre dois ou três terrenos em Fazenda Rio Grande, uma análise técnica antes da decisão pode ajudar a identificar questões que não aparecem no anúncio imobiliário.
Principalmente se você já sabe aproximadamente o que pretende construir.
Por exemplo:
“Quero uma casa térrea com três quartos, suíte e dois carros.”
Essa informação já muda completamente a maneira como olhamos para um terreno.
O lote deixa de ser apenas 250 m² à venda.
Passamos a perguntar:
esse terreno funciona para esta família e para esta casa?
Essa é uma análise muito mais valiosa.
Antes de comprar o terreno, descubra quanto ele pode custar depois
Quando alguém compra um terreno para construir, não está comprando apenas alguns metros quadrados de terra.
Está comprando as possibilidades e limitações da futura casa.
Por isso, o terreno mais barato nem sempre produz a construção mais econômica.
O maior terreno nem sempre oferece o melhor aproveitamento.
E o lote mais bonito no anúncio nem sempre é o mais adequado ao projeto desejado.
O melhor terreno é aquele cuja localização, características físicas, legislação e potencial construtivo fazem sentido para o seu projeto e para o seu orçamento.
Vai comprar um terreno ou construir em Fazenda Rio Grande?
Sou Maristela Bassani, arquiteta e urbanista, e atuo com projetos residenciais em Fazenda Rio Grande e região.
Se você está procurando um terreno para construir ou já possui um lote e quer entender o que é possível fazer nele, podemos analisar as características do imóvel antes de avançar para o projeto.
A ideia é simples:
tomar as decisões importantes enquanto elas ainda estão no papel, e não quando já viraram concreto.
Se estiver avaliando um terreno, envie a localização, as dimensões e conte brevemente o que pretende construir.
