Muitas pessoas em Fazenda Rio Grande compram um terreno empolgadas para construir a casa dos sonhos — e acabam descobrindo no meio do caminho que não podem utilizar todo o espaço do lote. Isso acontece porque toda construção precisa respeitar parâmetros definidos pelas leis municipais, como coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação e taxa de permeabilidade.
Mas afinal, o que isso significa na prática?
O que é a taxa de ocupação
A taxa de ocupação (TO) define a porcentagem máxima da área do terreno que pode ser coberta pela edificação no térreo.
Por exemplo:
- Se a taxa de ocupação é 50% e o terreno tem 200 m², somente 100 m² podem ser ocupados pela construção no nível térreo.
- O restante deve permanecer livre, sendo usado como jardim, quintal, garagem descoberta, etc.
Em muitos zoneamentos da cidade, a taxa de ocupação é de 50% — o que significa que não é possível construir sobre todo o terreno, mesmo que a área total construída (considerando pavimentos) respeite o coeficiente de aproveitamento.
O que é o coeficiente de aproveitamento
O coeficiente de aproveitamento (CA) indica quanto você pode construir em relação à área total do terreno.
Por exemplo:
- Se o terreno tem 200 m² e o coeficiente de aproveitamento é 1, você pode construir até 200 m² de área construída.
- Já se o CA for 2, você poderia construir até 400 m² (200 m² x 2).
Em Fazenda Rio Grande, a maioria dos bairros residenciais possui coeficiente de aproveitamento igual a 1, ou seja, a área construída não pode ultrapassar a metragem do terreno.
Essa regra visa garantir equilíbrio urbano, ventilação, insolação e infraestrutura adequada.
O que é a taxa de permeabilidade
A taxa de permeabilidade representa a parte do terreno que precisa permanecer com solo natural, permitindo a absorção da água da chuva pelo solo.
Em Fazenda Rio Grande, normalmente 25% da área do lote deve ser permeável.
Ou seja, não é permitido concretar todo o terreno, mesmo nas áreas externas — é necessário manter jardins, gramados ou pisos drenantes.
Essa exigência é fundamental para evitar alagamentos, preservar o lençol freático e garantir o equilíbrio ambiental da cidade.
Por que respeitar esses índices é essencial
Muitos proprietários tentam “aproveitar cada metro” do terreno, mas o resultado pode ser multa, embargo da obra ou dificuldade para averbar o imóvel.
A Prefeitura realiza fiscalizações e exige que os projetos atendam às normas do Código de Obras e do Plano Diretor Municipal.
Sem isso, a construção não é regularizada e não pode ser financiada, vendida ou transferida legalmente.
E se eu quiser construir mais do que é permitido?
Algumas áreas do município permitem ampliação do coeficiente de aproveitamento mediante outorga onerosa, mas isso depende da zona urbana específica e deve ser analisado por um profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro).
Portanto, antes de comprar um terreno ou iniciar sua obra, é essencial solicitar uma consulta de viabilidade junto à Prefeitura.
Como saber o que é permitido no meu terreno
Os índices urbanísticos variam conforme o zoneamento (ZR1, ZR2, ZR3, ZI etc.).
Cada zona tem regras específicas sobre:
- Taxa de ocupação
- Taxa de permeabilidade
- Altura máxima
- Recuos obrigatórios
- Coeficiente de aproveitamento
Essas informações constam no Plano Diretor Municipal (Lei Complementar nº 26/2007 e alterações) e no Código de Obras de Fazenda Rio Grande.
Um projeto arquitetônico completo garante que sua obra esteja 100% regular e que você não desperdice dinheiro em reformas, demolições ou multas.
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Antes de iniciar qualquer obra, realize uma consultoria técnica e evite dores de cabeça.
A Arquiteta Maristela Bassani oferece consultoria completa para verificar o que é permitido conforme o zoneamento, o tamanho do terreno e as leis municipais.
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