Em Fazenda Rio Grande, com o crescimento urbano e a pressão imobiliária, algumas normas foram criadas ou atualizadas nos últimos anos com o objetivo de organizar o uso do solo, disciplinar construções residenciais e evitar problemas como adensamento excessivo, infraestrutura precária ou construções sem condições mínimas de habitabilidade. Quitinetes — moradias muito pequenas, isolamento reduzido ou agrupamentos pequenos — acabam atingidas por essas normas, ainda que indiretamente.
A seguir, um panorama completo da legislação relevante (Código de Obras, Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo) que regula ou pode impedir a construção de quitinetes ou pequenas habitações agrupadas.
Principais leis municipais que têm impacto nas quitinetes
1. Lei Complementar nº 266/2025 – Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo
- Sancionada em 15 de maio de 2025. Ecrie
- Essa lei regula o zoneamento, uso e ocupação do solo no município, ou seja: em que zonas e sob quais parâmetros determinadas construções são permitidas ou proibidas. Ecrie
- Inclui dispositivos para controlar densidades demográficas, densidades de ocupação do solo urbano, compatibilização de usos do solo, limites para uso em loteamentos, macrozonas, zona urbana vs zona rural, etc. Ecrie
- Embora não use a palavra “quitinete” explicitamente, ao definir usos permitidos ou proibidos em determinados tipos de zona, densidade e coeficientes de ocupação, essa lei torna ilegal muitos projetos de quitinetes ou agrupamentos residenciais pequenos que se enquadrem em usos proibidos ou em zonas onde a ocupação residencial coletiva pequena não é permitida.
2. Código de Obras de Fazenda Rio Grande – Lei Complementar nº 9/2006 (Código de Obras e Edificações)
- Estabelece normas técnicas para elaboração de projetos, execução de obras, instalação, aspectos estruturais, funcionais e padrões normativos para construções. Leis Municipais
- O Art. 195 do Código de Obras menciona “edificações destinadas a quitinete, apartamento de quarto e sala, ou conjugados, deverao atender aos dispositivos dos artigos 188, 189, 191 e 192.” Leis Municipais
- Também regula “conjuntos habitacionais ou agrupamentos habitacionais”, definindo agrupamentos residenciais com múltiplas unidades em mesmo terreno, o que impacta diretamente construções de várias quitinetes em lote único. Leis Municipais
3. Lei Complementar nº 6/2006 – Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo (versão antiga, aplicável em muitos casos até 2025)
- Define usos permitidos ou condicionados em diferentes zonas e parâmetros de lotes (tamanho mínimo de lotes, densidade, número de pavimentos, recuos, coeficiente de aproveitamento).
- Serve como base para a Lei Complementar 266/2025, que é uma atualização/reestruturação das regras de zoneamento. Ecrie+1
Como essas leis atuam para impedir quitinetes
A partir dessas legislações, aqui vão os mecanismos que tornam muitos projetos de quitinetes ilegais ou passíveis de reprovação/fiscalização:
- Zonas residenciais que não admitam uso “habitação coletiva” ou “pequenos apartamentos/conjugados/quitinetes” como uso permitido. Se o zoneamento proibir esse uso na zona do seu lote, não é possível aprovar o projeto.
- Parâmetros mínimos de lote (área mínima, largura mínima, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento) que tornam inviável construir múltiplas unidades residenciais muito pequenas em lotes com dimensões menores ou sem recuos adequados.
- Densidade máxima permitida: número de moradores/unidades por lote, altura da edificação, coeficiente de aproveitamento. Projetos de quitinetes geralmente pressionam esses parâmetros.
- Agrupamentos habitacionais: o Código de Obras prevê normas para agrupamentos residenciais de cinco ou mais unidades ou blocos múltiplos. Se o lote quiser abrigar múltiplas quitinetes, ele pode ser enquadrado como “grupo habitacional coletivo” ou “agrupamento” e ser rejeitado ou regulado conforme regras rígidas. Leis Municipais
- Projeto arquitetônico obrigatório: todo projeto de obra residencial/comercial precisa de arquitetura assinada, detalhamento funcional, observância aos recuos, afastamentos, impacto ambiental, iluminação, ventilação etc. Quitinetes improvisadas costumam falhar nesses requisitos.
Exemplos de artigos relevantes do Código de Obras
Para quem deseja ser ainda mais técnico, seguem citações específicas com indicação de artigo:
- Art. 195 do Código de Obras (Lei Complementar nº 9/2006): menciona “edificações destinadas a quitinete, apartamento de quarto e sala, ou conjugados…” Leis Municipais
- Art. 8 do Código de Obras (LC 9/2006), que exige elaboração de projeto arquitetônico completo com profissional habilitado, atendimento às normas de zoneamento, perímetro urbano, uso do solo. Leis Municipais
- Lei Complementar 266/2025 – Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo – estabelece em quais zonas residenciais tais usos são permitidos ou proibidos, define macrozonas, parâmetros de ocupação e densidade. Ecrie
Enquanto as leis tratam muito de uso do solo, zoneamento, ocupação e agrupamentos habitacionais, nem sempre há termo “quitinete” usado literalmente. Isso pode abrir margem de interpretação. Algumas dúvidas a verificar:
- Se em seu lote/ zona residencial está previsto o uso “habitação coletiva”, “uso residencial multifamiliar”, “neighborhood mixed use” ou “conjugados/apartamentos pequenos”. Se estiver explicitamente proibido, então quitinetes serão automaticamente barradas.
- Se há exigência de tamanho mínimo de unidade, pé-direito mínimo, ventilação/iluminação mínima, acessos obrigatórios, exigências sanitárias específicas que muitas quitinetes não alcançam.
- Como a Lei Complementar 266/2025 trata de usos permitidos ou proibidos, pode haver zonas que ainda tolerem unidades pequenas, desde que cumpram parâmetros mínimos técnicos e legais.
Em Fazenda Rio Grande, existe legislação municipal robusta que regula uso do solo, zoneamento, código de obras e edificações, que em conjunto atuam para impor parâmetros mínimos e vedar, em muitos casos, quitinetes ou agrupamentos residenciais de unidades pequenas.
Como arquiteta e designer de interiores, este é um ponto de atenção fundamental em qualquer projeto: não basta desejar construir ou alugar, é necessário verificar se o lote e a zona em que se encontra permitem esse tipo de uso, se o projeto respeita os parâmetros de lote, recuos, altura, densidade e se o profissional está habilitado.
Eu sou Maristela Bassani, arquiteta e designer de interiores em Fazenda Rio Grande, e posso ajudar você a analisar seu lote, zoneamento e criar projetos legais, seguros e que valorizem seu imóvel — mesmo diante dessas restrições legais.
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