Município cria programa temporário para regularizar determinadas edificações clandestinas ou irregulares. Entenda quem pode participar, quais irregularidades são aceitas, os documentos necessários e por que é importante analisar o imóvel antes de iniciar o processo.

Quem construiu uma casa, fez uma ampliação ou modificou um imóvel sem aprovação da Prefeitura pode estar diante de uma oportunidade importante em Fazenda Rio Grande.

Em 10 de julho de 2026 foi sancionada a Lei Municipal nº 1.937/2026, que regulamenta o artigo 70 da Lei Complementar nº 269/2025 e institui o Programa de Regularização das Edificações Clandestinas ou Irregulares mediante Compensação Pecuniária.

Em outras palavras, determinadas construções que hoje não atendem integralmente aos parâmetros urbanísticos poderão passar por um procedimento especial de regularização.

Mas atenção:

isso não significa que qualquer imóvel irregular poderá ser regularizado.

A lei estabelece limites bastante específicos.

E é justamente por isso que, antes de gastar com projetos, taxas e documentação, o primeiro passo deveria ser descobrir:

Meu imóvel realmente se enquadra na Lei nº 1.937/2026?

O que mudou com a Lei nº 1.937/2026?

A nova legislação cria um programa específico para edificações clandestinas ou irregulares existentes no município.

A própria lei considera como irregular ou clandestina a construção, instalação, ampliação ou reforma realizada sem o devido licenciamento, em desacordo com o projeto aprovado ou fora dos limites urbanísticos previstos pela legislação municipal.

Isso pode incluir, por exemplo, situações em que o proprietário:

• construiu sem aprovação;
• ampliou uma casa sem atualizar o projeto;
• construiu além da taxa de ocupação permitida;
• avançou sobre parte do recuo frontal;
• não respeitou a taxa mínima de permeabilidade;
• ultrapassou o coeficiente de aproveitamento;
• não possui todas as vagas de estacionamento exigidas.

Mas existem limites.

Existe prazo para solicitar a regularização

Este é provavelmente um dos pontos mais importantes da nova lei.

O programa possui prazo de adesão de 12 meses contados da publicação da Lei nº 1.937/2026.

Portanto, não se trata de uma possibilidade permanente.

Quem possui uma construção irregular potencialmente enquadrável não deveria deixar a análise para a última hora.

Toda construção irregular pode entrar no programa?

Não.

E aqui está uma das maiores pegadinhas para quem lê apenas que "Fazenda Rio Grande liberou a regularização".

A lei determina que somente poderão integrar o programa as edificações finalizadas até janeiro de 2023, sendo possível atestar essa conclusão por meio das ortofotocartas. Para edificações destinadas à habitação, a lei restringe o programa às unifamiliares.

Portanto, simplesmente possuir uma construção antiga não garante a aprovação.

Quais irregularidades podem ser regularizadas?

Aqui a Lei nº 1.937/2026 fica bastante objetiva.

O artigo 5º estabelece que são passíveis de regularização somente edificações que apresentem irregularidades relacionadas a:

1. Recuo frontal

2. Taxa de ocupação

3. Coeficiente de aproveitamento

4. Taxa de permeabilidade

5. Número de vagas de estacionamento, nas condições estabelecidas pela própria lei.

Isso é muito importante.

A lei não está dizendo:

"Qualquer irregularidade agora pode ser regularizada."

Ela criou uma possibilidade específica para determinados parâmetros.

E existe limite para essas irregularidades?

Sim.

E este talvez seja o ponto mais importante antes de contratar todo o processo.

Para recuo frontal e taxa de permeabilidade, a lei admite redução máxima de 50% do valor legal.

Para taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, admite-se acréscimo máximo de 50% do valor legal.

Isso significa que a análise precisa ser matemática.

Não basta olhar a construção e concluir:

"Parece que dá para regularizar."

É necessário levantar a situação real do imóvel, consultar os parâmetros urbanísticos aplicáveis ao lote e calcular quanto a construção existente ultrapassou ou deixou de atender.

Um exemplo ajuda a entender

Imagine uma residência construída há vários anos.

Posteriormente, o proprietário fechou uma garagem, aumentou a cozinha e construiu uma área gourmet.

A casa que constava originalmente na documentação já não corresponde à construção existente.

Nesse caso, seria necessário verificar, entre outros pontos:

• área real construída;
• área cadastrada;
• implantação da construção;
• recuo frontal;
• taxa de ocupação;
• coeficiente de aproveitamento;
• permeabilidade;
• estacionamento;
• situação documental;
• data em que a construção foi concluída.

Somente depois dessa análise seria possível verificar se o imóvel pode se enquadrar no programa.

Existem imóveis que NÃO poderão ser regularizados pela nova lei?

Sim.

A Lei nº 1.937/2026 exclui expressamente diversas situações.

Não podem ser regularizadas pelo programa edificações que apresentem irregularidades diferentes daquelas previstas no artigo 5º, estejam sobre ou avancem em logradouros ou terrenos públicos, contrariem legislação estadual ou federal, ocupem faixas de domínio, estejam em áreas de risco consideradas pela Defesa Civil ou tenham sido edificadas sobre servidão existente.

Existe ainda uma questão de segurança extremamente importante.

Construções irregulares que, por suas características construtivas, comprometam a estrutura restante ou ofereçam risco aos imóveis e logradouros confrontantes não poderão ser objeto de regularização, reforma ou ampliação por esse programa.

Ou seja:

regularizar não é apenas uma questão de papel.

A edificação precisa apresentar condições técnicas adequadas.

A Prefeitura vai exigir laudo técnico?

Sim.

E esse é um dos pontos mais relevantes da lei.

Para participar do programa, devem ser demonstradas condições mínimas de segurança, estabilidade, salubridade e habitabilidade.

A lei também determina que o laudo técnico seja elaborado por profissional devidamente habilitado e acompanhado do respectivo documento de responsabilidade técnica.

Além disso, o artigo 4º exige expressamente laudo pericial nos termos da NBR 13752, acompanhado de ART, RRT ou TRT.

Isso muda bastante a natureza do processo.

Não é simplesmente desenhar a casa existente e protocolar na Prefeitura.

Há uma análise técnica envolvida.

Quais documentos serão necessários?

Segundo a Lei nº 1.937/2026, entre os documentos previstos estão:

• requerimento assinado pelo contribuinte;
• matrícula do imóvel comprovando a titularidade, ou documentação indicada pela própria lei;
• ART, RRT ou TRT vinculando o profissional responsável pela regularização;
• laudo pericial;
• projeto arquitetônico conforme o Código de Obras.

É exatamente por isso que recomendo começar pela análise documental e de viabilidade, e não simplesmente pela elaboração do projeto.

A regularização será gratuita?

Não necessariamente.

A própria lei institui a regularização mediante compensação pecuniária.

O cálculo considera parâmetros relacionados às irregularidades existentes e utiliza, entre outras referências, o valor venal do imóvel para fins de IPTU, valor do metro quadrado do terreno e eventual número de vagas de estacionamento faltantes.

Além disso, a legislação prevê o acréscimo da multa estabelecida no Anexo IV do Código de Obras.

Portanto, antes de iniciar o processo, é interessante compreender não apenas se é possível regularizar, mas também quais custos poderão estar envolvidos.

É possível parcelar a compensação?

Sim.

A lei permite que o débito apurado seja parcelado em até 12 parcelas mensais e sucessivas, com correção e juros conforme a legislação tributária municipal.

Existe, porém, uma consequência importante em caso de inadimplência.

O não pagamento de duas parcelas consecutivas ou alternadas provoca a rescisão automática do parcelamento, vencimento antecipado do saldo, multa de 10% e inscrição em dívida ativa.

Regularizar na Prefeitura é a mesma coisa que averbar na matrícula?

Não.

Essa distinção é fundamental.

O procedimento previsto na Lei nº 1.937/2026 trata da regularização da edificação perante o Município.

Após o cumprimento das etapas, a Secretaria Municipal de Urbanismo deverá emitir o Alvará de Construção Civil e, depois da vistoria da Divisão de Fiscalização, o Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras. A própria lei determina que esses documentos indiquem que foram emitidos por força da nova legislação.

Já a averbação da construção na matrícula envolve o Registro de Imóveis e procedimentos próprios.

Portanto:

Prefeitura → regularização urbanística da edificação

Cartório → atualização/averbação na matrícula, conforme os requisitos aplicáveis

Uma etapa pode ser necessária para viabilizar a outra, mas não são a mesma coisa.

Por que fazer uma análise antes de começar?

Imagine gastar com levantamento, projeto, documentação e protocolo e somente depois descobrir que:

• a construção é posterior a janeiro de 2023;
• a irregularidade não está entre as admitidas pela lei;
• o excesso ultrapassa o limite permitido;
• existe problema de titularidade;
• a construção ocupa área que não pode ser regularizada;
• existem questões estruturais impeditivas.

É exatamente aí que entra a Consultoria Técnica de Regularização.

Antes de iniciar um processo completo, é possível fazer uma análise preliminar para compreender a situação do imóvel e verificar se existe viabilidade de enquadramento na nova legislação.

Recebi uma notificação da Prefeitura. A Lei nº 1.937/2026 pode resolver meu problema?

Pode existir essa possibilidade, mas não é automática.

A notificação, matrícula, cadastro imobiliário, construção existente, parâmetros urbanísticos e data da edificação precisam ser analisados em conjunto.

Por isso, se você recebeu uma notificação referente a uma construção ou ampliação irregular em Fazenda Rio Grande, evite simplesmente protocolar documentos sem entender primeiro o problema.

Uma análise inicial pode economizar tempo e dinheiro.

Tem uma construção irregular em Fazenda Rio Grande?

Sou Maristela Bassani, arquiteta e urbanista em Fazenda Rio Grande, designer de interiores, graduanda em Engenharia Civil e pós-graduanda em Engenharia de Avaliações e Perícias de Imóveis.

Atuo com regularização de imóveis, projetos arquitetônicos, análise de documentação, consultorias técnicas, ampliações e laudos técnicos em Fazenda Rio Grande e região.

Com a publicação da Lei Municipal nº 1.937/2026, uma das primeiras perguntas que devem ser respondidas é:

"Meu imóvel se enquadra nessa nova possibilidade de regularização?"

Na Consultoria Técnica, podemos analisar inicialmente a documentação e a situação do imóvel para orientar quais são os próximos passos e evitar que você invista em um processo que pode não ser adequado ao seu caso.

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Perguntas frequentes sobre a Lei nº 1.937/2026

Construí sem projeto. Posso regularizar?

Pode haver possibilidade, porque a lei contempla construções totalmente ou parcialmente clandestinas. Entretanto, o imóvel precisa cumprir todas as demais condições do programa.

Ampliei minha casa sem autorização. Posso regularizar?

A lei reconhece como parcialmente clandestina a ampliação de construção legalmente autorizada realizada sem o devido licenciamento. O enquadramento dependerá das características específicas da irregularidade.

Construções novas podem entrar?

A lei limita o programa às edificações finalizadas até janeiro de 2023, com conclusão passível de comprovação por ortofotocartas.

Qualquer casa pode ser regularizada pagando uma multa?

Não. Existem limites e situações expressamente excluídas do programa.

Preciso contratar arquiteto ou engenheiro?

O processo exige profissional habilitado, responsabilidade técnica, laudo pericial e projeto arquitetônico nos termos previstos na legislação. Então a resposta é sim, você precisa.